종합부동산세 완벽 가이드｜과세대상부터 납부시기, 세율까지

종합부동산세는 일정 기준을 초과한 고가 부동산을 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금입니다. 이번 포스팅에서는 2025년 최신 제도 기준으로 종합부동산세의 과세대상, 납부 시기, 납부 방법, 세율, 조회 방법, 계산 공식과 감면 혜택까지 모두 정리했습니다.

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1. 종합부동산세 과세대상

종합부동산세는 다음 세 가지 유형의 부동산에 부과됩니다:

① 주택

• 1세대 1주택자: 공시가격 합산 12억 원 초과
• 일반 다주택자: 공시가격 합산 9억 원 초과

※ ‘1세대 1주택자’는 세대원 중 1명만이 주택을 단독 소유한 경우를 의미하며, 일부 조건하의 공동 소유자도 포함될 수 있습니다.
※ 상속주택, 일시적 2주택자, 지방 저가주택 등은 주택 수 계산 시 일부 제외됩니다.

② 종합합산토지

• 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지
• 공시가격 합산 5억 원 초과

③ 별도합산토지

• 상가, 사무실 등 건축물 부속토지
• 공시가격 합산 80억 원 초과

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2. 종합부동산세 납부 시기

• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 납부기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
• 기한이 공휴일이면, 다음 평일로 연장

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3. 종합부동산세 납부 방법

• 국세청에서 고지서 발송, 또는 신고납부도 가능
• 250만 원 초과 시 분납 가능
  • 250만 초과 500만 원 이하: 초과분만 분납
  • 500만 원 초과: 최대 50%까지 분납 가능
• 납부 방법:
  • 인터넷뱅킹, 홈택스, 손택스, ARS 납부
  • 신용카드 납부 가능 (1천만 원 이하)

종합부동산세 내용 보기

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4. 종합부동산세 계산기 공식

(공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율 - 누진공제 - 재산세 공제 = 산출세액

• 공제금액
  • 주택: 9억 원 (1세대 1주택은 12억 원)
  • 종합합산토지: 5억 원
  • 별도합산토지: 80억 원
• 공정시장가액비율(2024 기준)
  • 주택: 60%
  • 토지: 100%
• 세액공제 (1세대 1주택자)
  • 연령 공제: 60세(20%), 65세(30%), 70세 이상(40%)
  • 보유기간 공제: 5년(20%), 10년(40%), 15년 이상(50%)
  • 최대 80% 공제 가능

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5. 종합부동산세 조회 방법

• 홈택스(hometax.go.kr) 또는 손택스 앱
• 로그인 → [My홈택스] → [재산세/종합부동산세 조회]
• 고지서, 납부 정보, 세부 세액 확인 가능

홈택스 앱 다운(안드로이드)

 

홈택스 앱 다운(아이폰)

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6. 종합부동산세 세율 (2024년 기준)

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7. 합산배제 대상 주택

아래 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제 대상이 되어 세금을 감면받을 수 있습니다.

• 장기임대주택: 전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하, 5~10년 이상 임대
• 사원용주택, 기숙사: 무상 제공 또는 저가 임대
• 미분양주택, 시공자 대물변제 주택
• 어린이집용 주택, 연구기관 보유 주택, 향교 소유 등록문화재 주택 등

※ 합산배제 신청은 매년 9월 16일~9월 30일 사이에 신청 필요

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8. 마무리

2025년 종합부동산세는 고가 자산 보유자에게 큰 영향을 미치는 세금입니다.
📌 핵심은 6월 1일 기준 자산과 12월 납부 시기를 꼭 인지하고, 미리 조회 및 세액 계산을 해두는 것입니다.

부정확한 계산이나 미납으로 가산세가 부과되지 않도록 주의하고, 필요 시 세무사 상담을 통해 정확한 납부전략을 세우는 것을 추천드립니다.

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